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Un nombre important de personnes choisissent l’immobilier lorsqu’elles souhaitent investir, généralement pour les louer et générer des revenus mensuels. Parfois, lorsqu’elles font leurs calculs, elles ne donnent pas suffisamment d’importance à l’un des coûts principaux : la rénovation à effectuer au préalable. Cette rénovation n’implique pas toujours une transformation complète de la propriété, mais reste une dépense suffisamment significative pour déterminer si l’investissement sera rentable ou non. Explorons quelques variables à prendre en compte pour évaluer correctement ce coût.
Aspects préalables
La première étape avant d’acquérir une propriété est de déterminer si c’est un investissement approprié pour nous. Par exemple, même si nous avons l’argent pour l’investissement complet (achat, taxes, rénovation, etc.), nous devons tenir compte du fait que des problèmes à moyen et long terme peuvent survenir, tels que le non-paiement des loyers par les locataires. Si l’investissement offre peu de marge, des pertes surviendront au premier obstacle. Il est également possible de souscrire une assurance pour éviter ce problème ; dans ce comparatif d’assurances loyers impayés, nous trouvons les principales entreprises proposant ce service. Cependant, souscrire une assurance représente évidemment un coût supplémentaire. Il en va de même si nous cherchons une agence pour gérer la location, afin de ne pas avoir à nous occuper des problèmes quotidiens et des encaissements. Tous les coûts s’accumulent et doivent être pris en compte. Voulons-nous continuer ?
Recherche de la propriété
Si la réponse est oui, alors c’est le moment de chercher la propriété dans laquelle nous voulons investir. Des agences peuvent également le faire pour nous. Mais si nous décidons de le faire nous-mêmes, il est temps de prêter attention aux éventuels coûts de rénovation. Certains lecteurs pourraient penser qu’il ne sera pas nécessaire de changer quoi que ce soit si nous choisissons une propriété moderne ou déjà rénovée. Cependant, dans la grande majorité des cas, des modifications ou des mises à jour seront nécessaires. La question est de savoir si elles seront très profondes et étendues ou plus superficielles. Nous devrons toujours adapter la propriété au marché pour la rendre attrayante pour les locataires. Mais parfois, des réparations et des travaux coûteux seront également nécessaires.
Sur quoi devons-nous nous concentrer ?
Lors de notre recherche, nous commencerons par les priorités habituelles telles que l’emplacement géographique, les caractéristiques du marché et bien sûr, le prix. Cependant, lorsque nous commençons à visiter les propriétés qui nous conviennent, c’est le moment de prêter attention au type de rénovation nécessaire. Il est logique que nous ne puissions pas connaître le prix exact de la rénovation lors d’une simple visite. Cependant, nous pouvons porter notre attention sur certains aspects qui pourraient représenter une dépense élevée. L’un de ces éléments de base concerne les installations ; observer le système électrique (s’il est moderne ou obsolète) est très important, car cela représente un coût à prendre en compte s’il doit être entièrement mis à jour. Vérifier également s’il existe des problèmes d’humidité près des salles de bains ou de la cuisine, pouvant entraîner des fuites d’eau. Les fenêtres et autres éléments extérieurs sont un autre aspect que nous devons surveiller attentivement, car le coût de leur remplacement est élevé ; et s’ils ne sont pas en bon état, cela pose problème pour obtenir une efficacité énergétique correcte.
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Calculer les prix
Ce ne sont que quelques exemples. Mais la question est la suivante : comment calculer le prix de ce que j’ai constaté devoir rénover ? Répondre à cette question n’est pas simple. Tout d’abord, parce qu’il est difficile d’évaluer tout ce que la rénovation impliquera et l’importance des réparations lors d’une simple visite. C’est pourquoi, si la propriété nous intéresse vraiment, car elle pourrait être un investissement attractif, nous devons demander plus d’une visite. C’est le moment d’être accompagné. Qui peut nous aider ? Un architecte. Ce professionnel sera capable d’observer des choses qui nous échappent. Il est vrai que cette aide peut avoir un coût, mais les avantages l’emportent sur les inconvénients qui pourraient survenir plus tard. Il nous orientera également sur le prix possible des travaux d’amélioration. Bien que le prix le plus précis viendra avec le devis du constructeur.
Choisir le type de rénovation
Évidemment, si nous allons acquérir la propriété, il y a des travaux que nous devrons faire obligatoirement, tels que les réparations affectant les éléments les plus importants (installations, problèmes structurels, défauts d’étanchéité, …). Mais il y en a d’autres que nous pouvons prioriser, selon les ressources économiques dont nous disposons. Il est conseillé de dresser une liste de tous les travaux que nous pensons nécessaires : les réparations, l’adaptation au marché, les changements dans la distribution de l’appartement, les éléments visuels, etc. Après avoir quantifié chacun d’entre eux économiquement, c’est le moment de les classer par ordre d’importance. L’architecte peut nous aider dans cette tâche. Une fois la liste terminée, nous la comparerons à notre capacité financière (non seulement l’argent dont nous disposons, mais aussi le financement que nous pouvons obtenir).
Voulons-nous poursuivre l’investissement ?
Aux calculs que nous avons réalisés, il faudra ajouter d’autres éléments tels que les impôts, le travail des professionnels techniques, une éventuelle augmentation du coût due à des imprévus, etc. Lorsque nous avons un chiffre total, nous devrons réfléchir si l’investissement est rentable. Peut-être que cette propriété ne nous intéresse pas et que nous devrions continuer à chercher. Ou peut-être que l’investissement immobilier, en général, ne correspond pas le mieux à nos circonstances. Si nous décidons de continuer, c’est le moment de chercher un constructeur et d’obtenir un devis définitif. Nous découvrirons également le temps nécessaire pour la rénovation et d’autres aspects pertinents tels que les garanties, les options de matériaux et d’autres questions qui pourraient surgir.
Conclusions
Choisir une propriété pour investir est complexe car diverses variables influent sur l’investissement dans son ensemble. La rénovation est l’une d’entre elles, en raison de son coût potentiel important. Nous ne lui accordons pas toujours suffisamment d’attention ou ne nous approfondissons pas dans les aspects les plus importants. La règle générale est que nous ne devrions pas nous précipiter dans notre choix. Il faut agir de manière analytique et observer attentivement la propriété, même si cela nécessite plusieurs visites et la présence de professionnels. Il est essentiel d’être prudent pour éviter des problèmes futurs et de s’engager dans un investissement peu rentable.
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